Nachdem der Bundesgerichtshof sich im Mietrecht mehrfach mit der Frage der Zulässigkeit von Schönheitsreparaturen zu befassen hatte, gibt es hierzu mittlerweile eine durchaus umfassende Rechtsprechung, die allerdings - erst recht für den juristischen Laien - nicht unbedingt zu Übersichtlichkeit und Klarheit beigetragen hat.
Grundsätzlich obliegen die sog. Schönheitsreparaturen, also das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden und Heizkörpern einschließlich der Heizrohre, der Innentüren und Fenster sowie der Außentüren von innen, als Instandhaltungsmaßnahmen dem Vermieter. Sie dürfen jedoch auf den Mieter übertragen werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Dies geschieht in einen Mietvertrag regelmäßig. Bei diesen Regelungen handelt es sich in aller Regel um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, an die das Gesetz gerade im Mietrecht über Wohnraum strenge Anforderungen stellt. Werden die Regelungen diesen Anforderungen nicht gerecht, sind sie grundsätzlich insgesamt unwirksam, In diesem Fall gilt die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Hatte er die Übertragung auf den Mieter bei der Miete reduzierend berücksichtigt, trifft ihn daher die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wirtschaftlich „doppelt“. Zu den lange Zeit „klassischen“ Fehlern der mietvertraglichen Übertragung von Schönheitsreparaturen gehörte die Vereinbarung eines sog. starren Fristenplans, der nach genau festgehaltenen Zeitabständen die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorschreibt, auch wenn diese objektiv noch gar nicht nötig sind. Der BGH hat solche Regelungen für unwirksam erklärt, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Mieter muss in diesem Fall die Schönheitsreparaturen überhaupt nicht durchführen, sondern kann sogar die Durchführung von dem Vermieter verlangen.
Es ist bei der Vereinbarung der Übertragung von Schönheitsreparaturen von dem Vermieter also zwingend darauf zu achten, dass diese Übertragung der aktuellen Rechtsprechung entspricht und von dem Mieter darauf, dass er nur diejenigen Schönheitsreparaturen ausführt, zu denen er nach der aktuellen Rechtsprechung überhaupt wirksam verpflichtet werden kann.
Zur zulässigen Übertragung von Schönheitsreparaturen aus Vermieter- und Mietersicht beraten und vertreten wir Sie gerne.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Barczewski, erfolgreicher Absolvent des Lehrgangs zum Fachwanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.