Der Mietvertrag ist die Rechtsgrundlage des Mietverhältnisses und konkretisiert dieses über die Pflicht des Vermieters zur Überlassung der Mietsache und des Mieters zur Zahlung der Miete hinaus.
Im Mietvertrag finden sich typischerweise zunächst die Regelungen, die sich bereits aus dem Gesetz ergeben. Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in einem eigenen Titel geregelt. Natürlich ist es im Laufe der letzten mehr als hundert Jahre seit dem Inkrafttreten des BGB mehrfach an die aktuellen Lebensumstände angepasst worden; die zentralen Regelungen von damals haben aber auch heute noch Gültigkeit. Mit einem eigenen Untertitel widmet sich das BGB dem Mietrecht über Wohnraum, in welchem klassischerweise am häufigsten Probleme auftreten, die unterschiedlichste Gründe haben. So bedarf es beispielsweise entgegen landläufiger Meinung auch bei Wohnraum nicht zwingend eines schriftlichen Mietvertrags. Rechtsfolge eines nicht schriftlich abgeschlossenen Mietvertrags für mehr als ein Jahr ist jedoch, dass dieses als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und eine Kündigung frühestens ein Jahr nach Überlassung der Mietsache möglich ist.
Wir empfehlen deshalb stets, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen, vor allem, da dies aus Gründen der Beweisbarkeit für beide Parteien ratsam ist.
Häufig verwenden Vermieter für den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags Vordrucke, die von verschiedenen Anbietern feilgeboten, heutzutage sogar kostenlos im Internet zur Verfügung gestellt werden. Doch dabei ist durchaus Vorsicht geboten. Denn ein Mietvertrag enthält regelmäßig auch von dem Gesetz abweichende Vereinbarungen, die nicht selten zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien hinsichtlich der grundsätzlichen Zulässigkeit oder der Reichweite der Regelung führen. Oft ergibt sich die Zulässigkeit bzw. Reichweite einer solchen Vereinbarung erst aus der hierzu ergangenen Rechtsprechung, welche teils Änderungen unterliegt, sodass sich morgen als falsch erweisen kann, was heute noch richtig war. Es ist deshalb wichtig, bei Abschluss eines Mietvertrags die aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht zu kennen und nicht etwa veraltete Vordrucke zu verwenden. Denn bei den mietvertraglichen Regelungen handelt es sich in den allermeisten Fällen um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, welche der Gesetzgeber einer besonders strengen Prüfung unterworfen hat und die insgesamt unwirksam sein können, auch wenn nur ein kleiner Teil den gesetzlichen Vorgaben nicht genügt. Geradezu ein „Paradebeispiel“ hierfür sind die sog. Schönheitsreparaturen, mit welchen sich der BGH in den letzten Jahren mehrfach zu beschäftigen hatte und welche er in einer Vielzahl von Fällen „gekippt“ hat.
Manchmal entstehen Probleme auch bloß dadurch, dass in einem vorgefertigten Mietvertrag unzutreffende Passagen nicht gestrichen oder Lücken im Text nicht ausgefüllt werden.
Wir beraten Sie daher vor Abschluss eines Mietvertrags gerne zu den zulässigen und möglichen Vereinbarungen und entwerfen auch einen auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Mietvertrag, der die Besonderheiten Ihres Mietobjekts berücksichtigt.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Barczewski, erfolgreicher Absolvent des Lehrgangs zum Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.