Die Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) werden im Mietvertrag regelmäßig dem Mieter auferlegt und neben der sog. Kalt-Miete vereinbart. Betriebskosten hat der Mieter jedoch nur dann zu tragen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so bestimmt ist.
Möglich sind zwei Arten einer Vereinbarung im Mietvertrag:
1. Betriebskostenpauschale
Dies bedeutet, dass der Mieter jeden Monat einen fest vereinbarten Betrag auf die Betriebskosten zahlt, ohne dass der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen muss. Hat der Mieter am Jahresende zu viel auf die Betriebskosten gezahlt, erhält er nichts zurück; hat er zu wenig gezahlt, trägt die restlichen Kosten der Vermieter. Der Vermieter kann die Pauschale nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und er die Erhöhung begründen kann. Bei einer Verringerung der Betriebskosten ist die Pauschale ab dem Zeitpunkt der Verringerung zu ermäßigen.
Diese Art der Betriebskostenabgeltung ist zwar für beide Parteien höchst praktisch, da mit wenig Aufwand verbunden, birgt allerdings vor allem für den Vermieter die Gefahr wirtschaftlicher Nachteile zum Vorteil des Mieters und ist deshalb nicht zu empfehlen.
2. Betriebskostenvorauszahlung
Diese ist der Regelfall. Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen nach Ablauf des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraums, der nicht länger als ein Jahr sein darf, aber nicht zwingend dem Zeitraum 01.01. bis 31.12. zu entsprechen hat, eine Abrechnung erteilen. Hat der Mieter zuviel gezahlt, hat er einen Anspruch auf Erstattung. Decken die Vorauszahlungen des Mieters die Betriebskosten nicht, kann der Vermieter eine Nachzahlung verlangen, aber nur, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen ist. Andernfalls kann er die Nachzahlung – mit wenigen Ausnahmen – nicht mehr fordern, während der Mieter auch danach noch eine Erstattung wegen einer Überzahlung beanspruchen kann. Für den Mieter ist jedoch zu beachten, dass er Einwendungen gegen eine Abrechnung über die Betriebskosten nur innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung wirksam geltend machen kann. Versäumt er diese Frist, kann er die Abrechnung nicht mehr angreifen. Allerdings kann er seine Einwendungen auch dann verlieren, wenn er von seinem Recht, die Abrechnungsbelege einzusehen, keinen Gebrauch gemacht hat.
Für beide Mietvertragsparteien gelten also auch im Mietrecht sog. Ausschlussfristen.
Welche Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden sollen, ist im Mietvertrag ausdrücklich zu regeln. Die von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten sind einzeln aufzuführen. Allerdings akzeptiert die Rechtsprechung auch einen Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung, wobei zu empfehlen ist, diesen als Anlage zum Mietvertrag zu nehmen. Darin sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt.
Die Abrechnung über die Betriebskosten muss sowohl formell als auch materiell rechtmäßig sein, das heißt also, sie muss den zwingenden Formvorschriften genügen und inhaltlich richtig sein. Bei Fehlern in der Abrechnung kann diese innerhalb der Abrechnungsfrist nachgeholt werden. Andernfalls kann der Vermieter einen eventuellen Nachzahlungsanspruch verlieren.
Gerne beraten und vertreten wir sie bei der Prüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Barczewski, erfolgreicher Absolvent des Lehrgangs zum Fachwanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.
