Ist der Mietvertrag nicht auf Zeit abgeschlossen - eine Befristung bei Verträgen über Wohnraum ist nur in engen Grenzen zulässig - kann dieser lediglich durch eine Kündigung des Mieters oder Vermieters beendet werden, sofern die Parteien keinen Aufhebungsvertrag schließen.
Dabei wird zunächst unterschieden zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Erstere wird häufig auch als fristgerechte und letztere als fristlose Kündigung bezeichnet, wobei es auch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gibt. Außerhalb des Wohnraummietrechts ist eine ordentliche Kündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften auch ohne Grund möglich, während eine außerordentliche Kündigung stets eines sogenannten wichtigen Grundes bedarf, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses fortzusetzen.
Für einen Mietvertrag über Wohnraum gelten insgesamt strengere Vorschriften. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen – dies gilt sowohl für den Vermieter als auch den Mieter.
Ferner bedarf auch die ordentliche Kündigung durch den Vermieter stets eines Grundes, welcher im Kündigungsschreiben anzugeben ist und auch noch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist gegeben sein muss. Ein häufiger Fall der ordentlichen, vermieterseitigen Kündigung ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung, welche nicht selten vorgeschoben wird, um einen „lästigen“ Mieter loszuwerden. Eine solch bloß vorgeschobene Eigenbedarfskündigung kann dem Vermieter allerdings schnell „auf die Füße fallen“, wenn sich nach dem Auszug des Mieters erweist, dass ein Eigenbedarf tatsächlich nie bestanden hatte. Denn dann kann sich der Vermieter gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig machen. Zudem bestimmt das Gesetz für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags Fristen, welche sich für den Vermieter in Abhängigkeit der Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ist der Widerspruch gerechtfertigt, kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses so lange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Gegebenenfalls sind aber die Interessen des Vermieters dadurch zu berücksichtigen, dass die Bedingungen des Mietvertrages angemessen geändert werden. Der Vermieter sollte den Mieter auf die Widerspruchsmöglichkeit hinweisen, da die Widerspruchsfrist von zwei Monaten nur dann gilt, wenn der Vermieter den Hinweis erteilt hat. Andernfalls kann der Mieter den Widerspruch auch noch im ersten Termin eines gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter die Gründe des Widerspruchs mitzuteilen, welcher ansonsten nicht begründet werden muss.
Für die außerordentliche Kündigung sieht das Gesetz zudem die allgemeinen Vorschriften zum Mietrecht ergänzende Kündigungsgründe vor.
Wenn Sie die Kündigung eines Mietvertrages erhalten haben oder beabsichtigen, ein Mietverhältnis zu kündigen, beraten und vertreten wir Sie gerne.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Barczewski, erfolgreicher Absolvent des Lehrgangs zum Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.