Baumängel können den Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum werden lassen. Meist aber sind sie zumindest geeignet, die Nerven des Bauherren zu ruinieren.
Ist es zu einem Mangel gekommen, entscheidet oft das weitere Verhalten der Beteiligten, ob sich das Problem schnell zur Zufriedenheit aller lösen läßt oder aber ob dauerhafter Streit bevorsteht. Dem Unternehmer, der die Mängel verursacht hat, steht immer ein Nachbesserungsrecht zu. Nutzt er diese Chance sach- und fachgerecht, wird es zu keiner juristischen Auseinandersetzung kommen. Wird der Mangel allerdings nicht, oder nicht richtig beseitigt, wird dies der Bauherr kaum hinnehmen.
Wichtig ist, dass der Bauherr alle von ihm festgestellten Mängel sorgfältig und umfasssend dokumentiert. Da der Unternehmer ein Nachbesserungsrecht hat, wird dieser (schriftlich) aufzufordern sein, innerhalb einer angemessenen Frist die Mängel zu beseitigen. Sind Mängel sehr gravierend, stehen sie auch einer späteren Abnahme entgegen.
Der Bauherr braucht bei seiner Mängelrüge die eigentliche Mängelursache nicht kennen und auch nicht genau beschreiben. Es ist ausreichend, wenn er ein bestimmtes Symptom rügt (z.B. Feuchtigkeit im Dachbereich oder "Beulen" im Putz).
Sind die Mängelrügen erfolglos geblieben, hat der Bauherr das Recht, einen Einbehalt vom Werklohn vorzunehmen, der sogar leicht höher als die eigentlich zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten sein darf. Spätestens jetzt allerdings empfiehlt sich rechtlicher Beistand, denn es gibt von nun an verschiedene Wege, wie der Bauherr sein Gewährleistungsrecht ausüben kann. Soll keine Mängelbeseitigung durch den Unternehmer mehr erfolgen, kann der Bauherr:
- durch einen privat beauftragten Sachverständigen die Mängel ermitteln lassen
- mittels eines selbständigen Beweisverfahrens die Mängel durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen feststellen lassen
- Vorschußklage gegen den Werkunternehmer erheben, gerichtet auf Vorleistung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten
- Nachbesserungsklage erheben, gerichtet auf Beseitigung der Mängel
- Zahlungsklage gegen den Werkunternehmer, gerichtet auf Minderung des Werklohnes oder Schadensersatz.
Welcher der vorstehenden Wege der richtige ist, wird sich erst im Einzelfall und nach Beratung herausstellen.
Bei Ihrer Frage Baumängel und Mängelbeseitigung stehe ich gerne zur Verfügung
Gunther Lorbach
Rechtsanwalt in Düren