Bevor wegen des Verhaltens des Mieters eine Kündigung ausgesprochen werden kann, muss diesem in der Regel die Möglichkeit gegeben werden, sein Fehlverhalten abzustellen und sich vertragsgemäß zu verhalten. Zu diesem Zweck - also nicht der Vorbereitung einer Kündigung, sondern, den Mieter wieder auf den „rechten Pfad“ zurückzuführen - dient die Abmahnung, die inhaltlich das Fehlverhalten dem Mieter ebenso deutlich machen wie sie ihn darüber informieren muss, welches Verhalten zukünftig von ihm erwartet wird. Für den Fall, dass der Mieter sein Fehlverhalten fortsetzt, sind ihm mietvertragliche Konsequenzen anzudrohen.
Ein typischer Fall, der zu Abmahnungen führt, ist der wiederholte oder anhaltende Verzug mit den Mietzahlungen, den der Vermieter grundsätzlich nicht hinzunehmen hat, wenn im Mietvertrag ein konkreter Zahlungstermin für die Miete vereinbart ist. Zahlt der Mieter auch nach Abmahnungen nicht pünktlich, kann dies zur Berechtigung des Vermieters führen, das Mietverhältnis zu kündigen.
Eine starre Regel, ab welcher Anzahl von Abmahnungen die Kündigung gerechtfertigt ist, exisitiert nicht, wobei sich allerdings die Faustformel, dass drei Abmahnungen eine Kündigung rechtfertigen, auch im Mietrecht als brauchbar erwiesen hat. Entscheidend ist aber letztlich die Schwere des Verstoßes, wegen welchem abgemahnt wird, sodass unter Umständen auch bereits nach der ersten Wiederholung des abgemahnten Fehlverhaltens eine Kündigung gerechtfertigt sein kann. Wichtig ist zu beachten, dass ein vergangenes Verhalten, das zum Anlass einer Abmahnung genommen wurde, nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden kann. Nur wenn der Mieter sich weitere Verstöße zuschulden kommen lässt, kann unter Verweis auf die erfolgten Abmahnungen, die nicht zu einer Besserung geführt haben, eine Kündigung begründet sein. Es muss sich aber nicht um stets dieselbe Art eines Verstoßes handeln. So kann beispielsweise neben unpünktlichen Zahlungen der Miete das Hinzutreten der Störung des Hausfriedens durch den Mieter zur Kündigung berechtigen. Auch wenn der Vermieter nicht in demselben Haus wie der Mieter wohnt und durch dessen Missachtung der Hausordnung folglich nicht unmittelbar gestört wird, so kann sich dieses Fehlverhalten dennoch nachteilig für den Vermieter auswirken. Denn in einem Mehrparteienhaus haben die übrigen Mieter, die durch einen Mieter regelmäßig und nachhaltig gestört werden, ihrerseits Ansprüche gegen den Vermieter darauf, dass er für eine Einstellung des Verhaltens des störenden Mieters sorgt. Andernfalls können die übrigen Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen, vor allem das Recht zur Minderung.
Haben Sie als Mieter eine unberechtigte Abmahnung erhalten oder als Vermieter Probleme mit einem Mieter, der ständig gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt, beraten und vertreten wir Sie außergerichtlich und gerichtlich.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Barczewski, erfolgreicher Absolvent des Lehrgangs zum Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.